1. Typischer Ablauf: „Wir schreiben schnell etwas auf“
Beim Kauf einer Immobilie in Polen (Wohnung, Haus, Grundstück) kommt es in der Praxis häufig vor, dass Käufer und Verkäufer zunächst einen Vorvertrag („umowa przedwstępna“) schließen. Gerade wenn ein Objekt attraktiv ist, möchte der Käufer die Transaktion „absichern“, damit der Verkäufer nicht kurzfristig an jemand anderen verkauft.
Nicht selten wird dabei – ohne anwaltliche Begleitung – ein schlichtes Dokument erstellt, das nur die Grunddaten enthält: Parteien, grobe Objektbeschreibung und Kaufpreis. Später stellt sich dann jedoch heraus, dass der Verkäufer den Verkauf nicht mehr durchführen will oder kann, z. B. weil: ein anderer Interessent einen höheren Preis geboten hat, die Immobilie im Miteigentum steht und ein Miteigentümer nicht zustimmt, rechtliche oder tatsächliche Hindernisse auftreten (z. B. ungeklärte Rechtslage im Grundbuch).
Für Käufer ist dann entscheidend: Welche rechtlichen Ansprüche ergeben sich aus dem Vorvertrag – und hängt das von der Form ab?
2. Die Form ist entscheidend: Schriftform vs. notarielle Urkunde
Nach polnischem Recht gilt: Ein Vertrag, der zur Übertragung des Eigentums an einer Immobilie verpflichtet, muss in der Form einer notariellen Urkunde geschlossen werden.
Art. 158 polnisches Zivilgesetzbuch (Kodeks cywilny, ferner k.c.): Verpflichtung zur Eigentumsübertragung an einer Immobilie erfordert notarielle Form.
Das hat für den Vorvertrag eine zentrale Konsequenz:
✅ Nur ein Vorvertrag in notarieller Form kann dem Käufer die stärkste Absicherung geben – nämlich die Möglichkeit, den Abschluss des endgültigen Kaufvertrags gerichtlich zu erzwingen.
3. Starker Vorvertrag: Notarielle Form = Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrags
Wurde der Vorvertrag über den Verkauf der Immobilie in Polen notariell abgeschlossen, kann der Käufer grundsätzlich gerichtlich verlangen, dass der Verkäufer den endgültigen Vertrag schließt (Anspruch auf Erfüllung).
Art. 390 § 2 k.c.: Bei Einhaltung der Form, die für den Hauptvertrag erforderlich ist, kann die berechtigte Partei den Abschluss des endgültigen Vertrags verlangen.
Praktisch bedeutet das:
Wenn Käufer und Verkäufer sicherstellen möchten, dass der Vorvertrag tatsächlich „durchsetzbar“ ist, sollte der Vorvertrag beim Notar als notarielle Urkunde geschlossen werden.
4. Schwächerer Vorvertrag: Nur schriftlich = meist nur Schadenersatz möglich
Wurde der Vorvertrag lediglich schriftlich geschlossen, ist die Position des Käufers deutlich schwächer. In einem solchen Fall besteht in der Regel kein Anspruch, den Abschluss des Hauptvertrags gerichtlich durchzusetzen. Stattdessen bleibt häufig nur ein Schadenersatzanspruch.
Art. 390 § 1 k.c.: Entzieht sich die verpflichtete Partei dem Abschluss des Hauptvertrags, kann die andere Partei Ersatz des Schadens verlangen, den sie dadurch erlitten hat, dass sie auf den Abschluss des Hauptvertrags vertraut hat (sog. „negatives Interesse“). Die Parteien können den Umfang abweichend regeln.
Damit stellt sich für Käufer typischerweise die Frage, ob und in welchem Umfang sich Schadenersatz überhaupt lohnt.
5. Voraussetzungen für Schadenersatz
Für einen Schadenersatzanspruch müssen im Grundsatz folgende Punkte nachweisbar sein:
▪ der Verkäufer verweigert den Abschluss des endgültigen Kaufvertrags,
▪ dem Käufer ist ein Schaden entstanden,
▪ es besteht ein Kausalzusammenhang zwischen der Nichtdurchführung und dem Schaden.
6. Wie hoch ist der Schadenersatz? Meist „negatives Interesse“
In der Praxis wird der Umfang des Schadenersatzes häufig auf das sogenannte negative Vertragsinteresse begrenzt. Das bedeutet: ersetzt werden typischerweise Aufwendungen, die der Käufer im Vertrauen auf den Vertrag gemacht hat – nicht aber der Gewinn bzw. Vorteil aus dem nicht zustande gekommenen Kauf.
▪ Typische erstattungsfähige Positionen können sein:
▪ Kosten der Vertragsvorbereitung (z. B. Entwurf/Prüfung),
▪ Kosten für Bescheinigungen, Auszüge, Unterlagen,
▪ Reisekosten im Zusammenhang mit dem Abschluß des Vorvertrages,
▪ Kosten der Rechtsberatung im Zusammenhang mit dem Vorvertrag.
Gerade bei einem nur schriftlichen Vorvertrag sind diese Beträge oft überschaubar. Deshalb empfiehlt es sich, die Absicherung im Vorvertrag von Anfang an richtig zu gestalten.
7. Vertragliche Absicherung: Anzahlung (Zadatek) oder Vertragsstrafe (Kara umowna)
Wenn Käufer und Verkäufer einen Vorvertrag nur schriftlich schließen (oder wenn sie zusätzlich absichern wollen), sollten sie erwägen, im Vorvertrag klare Sanktionen zu regeln – insbesondere:
a) Anzahlung / „Zadatek“
▪ Art. 394 § 1 k.c.: Ist ein „Zadatek“ vereinbart und eine Partei erfüllt nicht, kann die andere Partei ohne Nachfrist vom Vertrag zurücktreten und den erhaltenen Zadatek behalten; hat sie selbst gezahlt, kann sie den doppelten Betrag verlangen (sofern nichts anderes vereinbart wurde).
Das ist in der Praxis ein sehr wirksames Instrument, um die Verbindlichkeit zu erhöhen.
b) Vertragsstrafe / „Kara umowna“
▪ Art. 483 § 1 k.c. und Art. 484 § 1 k.c.: Vertragsstrafe ist bei Nichterfüllung oder mangelhafter Erfüllung in der vereinbarten Höhe fällig, unabhängig vom tatsächlichen Schaden (grundsätzlich; Mehrschadenersatz nur, wenn vereinbart).
Wichtig: Eine Vertragsstrafe muss so formuliert werden, dass klar ist, wann sie fällig wird (z. B. bei Weigerung, den Hauptvertrag zu schließen).
Hinweis: Sowohl Zadatek als auch Vertragsstrafe müssen ausdrücklich im Vorvertrag geregelt werden.
8. Verjährung: kurze Frist im Auge behalten
Ansprüche aus dem Vorvertrag verjähren nach polnischem Recht schnell:
▪ Art. 390 § 3 k.c.: Ansprüche verjähren grundsätzlich ein Jahr ab dem Tag, an dem der Hauptvertrag geschlossen werden sollte.
Für Käufer ist es daher wichtig, bei Problemen nicht „abzuwarten“, sondern zeitnah rechtlich zu prüfen, welche Schritte sinnvoll sind.
Fazit: Wer als Käufer aus Deutschland Immobilien in Polen kauft, sollte die Form richtig wählen
Beim Immobilienkauf in Polen entscheidet die Form des Vorvertrags über die Stärke Ihrer Rechtsposition. Wenn Sie den Abschluss des endgültigen Kaufvertrags notfalls gerichtlich durchsetzen möchten, ist ein notarieller Vorvertrag erforderlich. Wird nur schriftlich vereinbart, bleibt häufig lediglich ein begrenzter Schadenersatz – es sei denn, der Vorvertrag enthält klare Sicherungen (z. B. Anzahlung / Zadatek oder Vertragsstrafe).
Rechtlicher Hinweis / Disclaimer
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Er ersetzt nicht die individuelle rechtliche Prüfung Ihres konkreten Falls. Für eine verbindliche Einschätzung und Handlungsempfehlung ist eine persönliche Beratung erforderlich.
Berlin, den 19.02.2026
Pawel Majewski, LL.M.
Polnischer Anwalt
